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房子是90%的人一生中買過最貴的東西,假如A和B都想買同一間30坪的房子,A是買房的新手,B則認真學習很多房地產知識,透過對房產法規、地段的了解與抓住重點「議價」,每坪談下來比A的價格便宜5萬元,於是B省下 【5萬*30坪=150萬這一來一往就差一台車的價格!

 

所以就算現在沒錢買房,也要在有能力買房前學會如何看房子!

 

上過房地產課程以後,我和先生週末就一直跑出去看房當作新手學經驗,聽到接待小姐提到有人看沒幾天就衝動下手買房這件事十分訝異(甚至有點不相信)!房地產的眉角何其之多,從第1次看房到第50次看房的經驗,眼光才會越來越精準,更能挑選出適合自己的物件喔!

 

因為我們在中壢工作,因此以青埔重劃區的預售屋、新成屋做為看房目標。下面這4大重點都是我們騎摩托車繞青埔超過10圈以及狂看房地產書籍,得來的知識與經驗。相對地,也在各區域的房地產市場都受用。最重要的是,想學習就要有足夠的行動力,眼光才會越來越精準!

 

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有「好八字」的房子最帶財


買到會增值的好房子只有八個字:「地段、環境、收益、價格!只要八字對,只會「買對」不會「買貴」,上漲有空間,下跌有支撐!

 

永遠要記住!環境和地段決定房價的2/3,兩者密不可分。其他1/3才是採光、通風、格局、建材、屋齡等。只要有「市場價值」的支撐,價格也會反映在租金上,因此也可以從租金高低得知不動產的「價值」。

 

只要有需求,就不必擔心價格過高!這也是為何公園、學校、廣場、景觀河堤等周邊的房價不容易掉,因為符合「稀少性、效用性和市場性」!

 

「公設比」人各有所好.想要就要負擔更多錢


「公設比」這種東西真的是見仁見智,有些人就是喜歡像渡假飯店的感覺,有泳池、俱樂部和超氣派大門,最好樓下還有人服務做鬆餅、煮牛肉麵給吃。(還真的有!看得我都超想去試試看的~)

 

為了襯托出「居高臨下」的氣勢和格局,他們也願意為高公設比負擔更多金額。相對地也有人希望公設越少越好,不想浪費錢在公設比上面。就我目前在青埔看到的建案,30%低公設比的市場比較大,有泳池的建案相對比較少。畢竟羊毛出在羊身上,如果想要享受游泳池這類的飯店級休閒設施,就要考量自己未來的使用率,不然用不到就太不划算了!

 

戶數少的大樓比上百戶大樓更保值


一個地區的居民素質也會影響總價帶,每一種不動產的產品都有相對應的客群,所以看房的同時也要去詢問鄰居的素質,是穩定的自住客還是包租的投資客?

 

因應現在的小家庭,青埔近期的建案大都推出兩房與小三房的格局,總價低好入手!然後規劃上百戶,但「量體過大」也是一種風險。投資客比例高的話租客也多,受不了房貸壓力時,會斷頭搶先賣!若是碰到景氣不好,全部投資客出售供過於求,就算當初買到合理價也會面臨價格上不來的問題。但如果購買的大都是「自住客」的話,「量體過大」的風險就會降低許多!

 

所以一個產品要保值,最好量體不要過大,單層單戶或雙拼絕對比單層多戶在價格上來得有支撐,100戶以內的大樓也會比上百戶的大樓來得保值。但相對地「管理費會比較貴」, 100戶以內的物件在青埔也算蠻搶手的,所以要搶要快!

 

了解市場靠行動力.掃街比價不吃虧


買房這麼重要的事沒人想被套牢!想要了解房地產的市場,就一定要「靠嘴去問」、「靠腳掃街」。實際去多看多比較,才能累計出市場上相同地段、相同類型物件的價格在哪?才能推算出最符合市場的合理價。

 

就算是重劃區,也有分好地段和較差地段。有些物件因為附近有嫌惡設施(比如說殯儀館),所以土地買的很便宜,建案做得漂亮價格又划算,真的會讓人很心動!但相對的,未來增值空間肯定有限,所以要多加思考。

 

合理的房價有四把刀:「單價、總價、產品、量體」,怎樣談到好價格?怎樣避免預售屋的陷阱?怎樣看出建商灌水?怎樣挑到一間會增值的房子?這些林林種種的問題,如果能找一位有經驗的房地產導師幫忙指導,才有辦法在房地產的市場裡,挑出CP值超高的Apple好房子。

 

想一想,我們買車都要花3個月時間做研究比較!買這麼貴重的房子,如果投資一些錢去學習,買房議出來的總價便宜了100萬,那真是一筆非常划算的投資呢!

 

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